Konut Fiyatları Alevlendi! Balon Tehlikesi Var mı?

0

BEĞENDİM

0

İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut fiyatlarını etkileyen hızlı artışlar, hem yerel halkı hem de yatırımcıları endişeye sürüklüyor. Bu dinamikler içinde, emlak piyasasında yeniden gündeme gelen ‘fiyat balonu’ tartışmaları, İstanbul Gelişim Üniversitesi’nden uluslararası ödüle değer bulunan araştırmalarla pekiştirilmekte. Bu çalışmalarda, Doç. Dr. Hakan Yıldırım ve Ekonomi Analisti Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyasasının mevcut durumunu kapsamlı bir şekilde değerlendirmektedir.

Doç. Dr. Hakan Yıldırım, konut fiyatlarındaki balonların, hisse senedi piyasalarındakine benzer bir yapıda ancak kendine has karmaşık dinamikleri barındırdığını savunuyor. Yıldırım’a göre, “Konut fiyat balonu, konutların piyasa değerinin, kira gelirleri, hane halkı gelirleri, faiz oranları, inşaat maliyetleri ve demografik göstergeler gibi temel ekonomik verilerden belirgin bir şekilde ayrılmasıyla ortaya çıkar. Bu durum, çoğunlukla spekülatif beklentilerle beslenir ve ‘fiyatlar sürekli yükselecek’ algısı ile desteklenir” diyor. Ayrıca, konutların bir yatırım aracı olarak düşünülmeye başlaması, balon oluşma riskini artıran bir nedendir.

Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları, konut piyasasının sağlığını anlamada önemli göstergeler olarak ortaya çıkıyor. Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, “Fiyat-kira oranı, bir konutun satış fiyatının yıllık kira gelirine oranını belirten bir değerdir. Eğer bu oran, tarihi ortalamaların veya uluslararası kıyaslamaların üzerine çıkıyorsa, konut fiyatlarının kira getirisine göre aşırı değerlendiğini gösteriyor” şeklinde açıklıyor. Ayrıca, fiyat-gelir oranının hızla yükselmesi, konutların hane halkı için ulaşılabilirliği açısından risk oluşturduğunu da belirtiyor.

Ekonometrik testler konusunda dikkat çeken Yıldırım, “Kuyruklu birim kök testleri, emlak fiyat endekslerine uygulandığında, fiyat serilerindeki kendine teşvik veren ve hızlanan eğilimleri tespit edebilir. Bu testler, balon epizotlarını ortaya koyma kapasitesine sahip” diyor. Yıldırım, konut talebine yeterince hızlı yanıt verilemediğini ve bunun fiyat artışlarında etkili olduğunu bildiriyor.

Türkiye genelinde konutun güvenli bir yatırım aracı olarak görüldüğünü ifade eden Yıldırım, “Enflasyondan korunmak için vatandaşlar birikimlerini konuta yönlendiriyor” diyor. Ancak, balon oluşumunun öngörülebilmesi için fiyatların temel göstergelerden ne kadar uzaklaştığını değerlendirmek de hayati öneme sahip. Türkiye’nin büyük şehirlerinde, özellikle İstanbul’da, sınırlı arsa arzı, yüksek dış göç ve yabancı yatırımcı ilgisinin fiyatları yukarı taşıdığı belirtiliyor. Özellikle lüks ve merkezi konutlarda spekülatif beklentilerin arttığına dikkat çekiliyor.

Yıldırım, Ankara’da da dikkat çekici fiyat artışlarının gözlemlendiğini vurguluyor ve “Fiyat-kira ve fiyat-gelir oranları, İstanbul kadar olmasa da, Ankara’da da tarih ortalamalarını aşmış durumda” diyor. İzmir’deki konut fiyatları ise, artan iç göç ile hızla yükseliyor. Bu bağlamda Yıldırım, İzmir’deki konut fiyatlarının temel ekonomik göstergelerin üzerinde seyrettiğini ifade ederek, aşırı değerliliğe işaret eden bir durumun var olduğunu belirtiyor.

Prof. Dr. Meltem İnce Yenilmez, konut piyasasında yatırım yapacak olanlara önemli tavsiyelerde bulunuyor. “Fiyat hareketlerinden ziyade, temel değerlere ve uzun vadeli sürdürülebilirliğe odaklanmak çok önemlidir.” diyor. Alınacak konutun potansiyel kira getirisi ile bulunduğu bölgenin demografik yapısı, ulaşım imkanları ve sosyal altyapı gibi unsurları dikkatlice değerlendirmenin şart olduğunu vurguluyor. Ayrıca, “Yüksek borçla konut almaktan kaçınmalı ve olası fiyat